Menu

ปัญหางานระบบในอาคารสูง ซ่อมบำรุง

0 Comments

ปัญหางานระบบในอาคารสูง ซ่อมบำรุง สำหรับใครที่พักอาศัยอยู่คอนโด คงจะเคยพบว่านอกจากปัญหาเกี่ยวกับความไม่เรียบร้อยในการก่อสร้างแล้ว อีกปัญหาหนึ่งที่มักจะเจอก็คือ “ปัญหาเกี่ยวกับงานระบบ” เช่น น้ำไม่ไหล น้ำรั่ว ไฟดับ ลิฟต์เสีย ซึ่งปัญหาเหล่านี้เป็นสิ่งที่เรา ไม่สามารถจะมองเห็นหรือตรวจสอบมันได้ง่ายๆ 

ถ้าไม่ได้เข้ามาใช้งานจริง ยิ่งถ้าเราซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จก็จะไม่รู้เลยว่างานระบบในคอนโดของเราจะมีปัญหาหรือไม่ อาจจะต้องใช้วิธีดูผลงานเก่าๆของผู้รับเหมา หรือ ผู้พัฒนาโครงการว่าทำโครงการออกมาได้ดีแค่ไหน เมื่อมีการชำรุดเกิดขึ้นปัญหาคาใจก็คือ “ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ” ในการซ่อมแซมและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เราต้องซ่อมเอง เป็นหน้าที่ของทางโครงการ หรือ นิติบุคคล?? แล้วจะเคลมประกันได้หรือไม่

ปัญหางานระบบไฟฟ้า

ก่อนอื่นเรามาดูปัญหาที่มักจะเกิดกับงานระบบในคอนโดกันก่อน เริ่มจาก “งานระบบไฟฟ้า” ปัญหาที่เราพบบ่อยๆคือ ไฟดับ ไฟตก สาเหตุเกิดได้หลายกรณี ทั้งการดับจากการไฟฟ้าซึ่งถือว่าอยู่นอกเหนือการควบคุมของเรา อีกกรณีคือ การเสียหายจากอุปกรณ์ และ เครื่องจักร เช่น เครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองไม่ทำงาน สาเหตุอาจจะเกิดจากการเสื่อมสภาพหรือการดูแลรักษาไม่ดีพอ กรณีนี้ทางนิติบุคคลต้องเป็นฝ่ายดูแลซ่อมบำรุง แต่ถ้าเกิดความเสียหายชำรุดกับอุปกรณ์ไฟฟ้าภายในห้อง เจ้าของห้องจะต้องเป็นฝ่ายซ่อมเองค่ะ

ปัญหางานระบบจ่ายน้ำประปา

ต่อมาคือ “งานระบบจ่ายน้ำประปา” หรือน้ำที่เราใช้อาบใช้กินนั่นเอง ปัญหาที่มักจะเจอคือ น้ำไม่ไหล หรือ ไหลไม่แรง สาเหตุที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากคอนโดเป็นอาคารสูง น้ำที่ถูกส่งไปยังห้องต่างๆจะต้องมีแรงดันมากพอ ถ้าเป็นโครงการแนวราบก็มักจะติดตั้งปั๊มเพื่อให้น้ำไหลแรงขึ้น สำหรับคอนโดก็ใช้ปั๊มน้ำเหมือนกันแต่จะต่างกันตรงที่ ในอาคารสูงจะนิยมสูบน้ำจากถังเก็บน้ำใต้ดินขึ้นไปเก็บที่ถังเก็บน้ำดาดฟ้าและใช้ Booster Pump สร้างแรงดันน้ำส่งน้ำจากด้านบนลงสู่ด้านล่างของอาคารประมาณ 5 – 6 ชั้น ส่วนชั้นอื่นๆจะเป็นการจ่ายน้ำโดยใช้แรงโน้มถ่วง เมื่อน้ำต้องใช้แรงดัน ปั๊มน้ำจึงเป็นสิ่งที่สำคัญมากในการทำให้น้ำไหลแรง ในอาคารจึงควรมีทั้งเครื่องสูบน้ำหลักและเครื่องสูบน้ำสำรองเพื่อรองรับการใช้งานอยู่ตลอดเวลา ในกรณีที่มีตัวใดตัวหนึ่งเกิดเสียหายจะได้มีอีกตัวที่ใช้งานทดแทนได้ และทางนิติบุคคลควรดูแลตรวจสอบ อุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพดีเสมอ

ปัญหางานระบบระบายน้ำทิ้ง และ บำบัดน้ำเสีย

ระบบระบายน้ำทิ้ง หรือระบบที่เกี่ยวกับท่อถือว่าเป็นระบบที่มีปัญหามากที่สุดโดยเฉพาะในอาคารเก่า ท่อจากระบบนี้ใช้ระบายทั้ง น้ำฝน น้ำจากระบบปรับอากาศ น้ำทิ้งจากครัวและน้ำโสโครกที่มาจากห้องส้วม ปัญหาที่เจอกันบ่อยๆคือ น้ำรั่ว ซึ่งสามารถเกิดได้หลายสาเหตุ เช่น เกิดจากวิธีการติดตั้ง , ท่อไม่มีคุณภาพทำให้เกิดการรั่วซึม หรือเกิดจากการเสื่อมสภาพในกรณีที่อาคารผ่านการใช้งานมาแล้วพอสมควร  การซ่อมแซมจะต้องทำการเปลี่ยนท่อทั้งอาคารซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายค่อยข้างสูง ถ้าเกิดน้ำรั่วภายในห้องของเราให้หาสาเหตุให้ได้ว่าเกิดจากอะไร และ รั่วบริเวณไหน ซึ่งในบางกรณีความเสียหายที่เกิดขึ้นสามารถเคลมประกันได้

ส่วนงานระบบบำบัดน้ำเสีย  เมื่อน้ำเสียถูกปล่อยลงมาก็จะต้องผ่านบ่อเกรอะเพื่อบำบัดน้ำเสียก่อนที่จะปล่อยออกสู่สาธารณะ โดยเราควรสูบบ่อเกรอะอย่างน้อยปีครั้งหรือมากกว่านั้น ดูความเหมาะสมตามปริมาณของเสียที่ตกค้างที่บ่อเกรอะเป็นหลัก หากปล่อยปละละเลยไม่สูบบ่อเกรอะจะทำให้ส่งกลิ่นเหม็นและราดน้ำไม่ลง

ปัญหางานระบบป้องกันอัคคีภัย และ ระบบดับเพลิง

งานระบบนี้ถือเป็นระบบที่สำคัญอีกระบบหนึ่งของอาคาร เพราะเกี่ยวเนื่องกับความปลอดภัยและทรัพย์สินและเป็นสาเหตุหลักของการเสียชีวิต หากเกิดเหตุขึ้นมาแล้วจะส่งผลให้อาคารได้รับความเสียหายได้ แบ่งออกเป็น “ระบบป้องกันอัคคีภัย” และ “ระบบดับเพลิง” โดยระบบป้องกันอัคคีภัยประกอบด้วย อุปกรณ์ตรวจจับควัน , อุปกรณ์ตรวจจับความร้อน  , อุปกรณ์ตรวจจับเปลวเพลิง ส่วนระบบดับเพลิงประกอบด้วย ระบบดับเพลิงอัตโนมัติแบบฉีดน้ำฝอย  และ ระบบดับเพลิงอัตโนมัติแบบแก๊ส นอกจากนั้นยังมีการชะลอการแพร่ของควันไฟ โดยใช้การอัดอากาศลงไปในจุดที่เป็นทางหนีไฟ , โถงบันได ไม่ให้ควันไฟลามเข้าไปในส่วนดังกล่าวเพื่อเพิ่มระยะเวลาการหนีออกจากอาคาร อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญคือ ป้ายบอกตำแหน่งอุปกรณ์ดับเพลิง, ป้ายบอกตำแหน่งชั้น และ ทางหนีไฟ พร้อมไฟฉุกเฉินที่ตั้งติดตั้งทุกชั้นของอาคาร  โดยรวมแล้วปัญหาส่วนใหญ่ของระบบนี้เกิดจากการชำรุดของอุปกรณ์ , การไม่มีการตรวจสอบ และ ซ้อมหนีไฟ หรือ การที่มีสิ่งของไปปิดกั้นทางหนีไฟ เป็นต้น

ปัญหางานระบบลิฟต์

ถือว่าเป็นระบบที่จำเป็นเพราะในแต่ละวันเราจะต้องพึ่งพาลิฟต์ในการขึ้นลงไปไหนมาไหน ปัญหาที่มักจะเกิดคือลิฟต์เสียซึ่ง เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลที่จะต้องซ่อมแซมดูแลรักษา ลิฟต์ให้อยู่ในสภาพดี มีการตรวจสอบการใช้งานอยู่เสมอ จุดที่มักจะชำรุดคืออุปกรณ์ต่างๆในลิฟต์ เช่น ลวดสลิง และอุปกรณ์ต่างๆเช่น ปุ่มกด เป็นต้น

เมื่อเกิดปัญหาขึ้นแล้วหลายๆคนคงมีข้อสงสัยว่า “ใครจะเป็นผู้จ่ายค่าซ่อม” ซึ่งบางกรณีถือว่าเป็นปัญหาโลกแตกกันเลยทีเดียว ก่อนอื่นต้องดูว่า สาเหตุมาจากตรงไหน และ จุดที่เกิดปัญหานั้นเป็นทรัพย์สินนั้นเป็นของใคร “ทรัพย์ส่วนบุคคล” หรือ ” ทรัพย์ส่วนกลาง” หากเป็นพื้นที่ส่วนกลาง นิติบุคคลจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม แต่ถ้าเป็น พื้นที่ส่วนบุคคล เราก็ต้องเป็นฝ่ายซ่อมเอง แต่ถ้าคอนโดมีการทำประกันภัยอาคารเอาไว้ ความชำรุดเสียหายบางกรณี เช่นเกิดจากภัยธรรมชาติ หรืออุบัติเหตุ สามารถเคลมประกันได้ทั้งทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล